Vous voulez vendre votre entreprise (la cession d'un cabinet immobilier)

vendre votre entreprise
  • Vous cherchez la confidentialité
  • Vous avez besoin d’être accompagné
  • Vous recherchez un partenaire ou un acquéreur de votre entreprise

Nous vous apportons une solution personnalisée

Vous vous demandez comment bien vendre votre cabinet immobilier. Une entreprise traverse des étapes dans son existence. Depuis sa création, votre affaire se développe et à un moment se pose la question d’un éventuel changement de propriétaire pour continuer son développement. Vous en êtes là avec votre entreprise : transmission, cession, vente, liquidation… ? Vous avez décidé de vendre votre entreprise ou réfléchissez comment céder votre cabinet immobilier. L’Agence des Agences a l’expérience et est à votre service.

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Pour quelles bonnes raisons céder votre cabinet immobilier ?

  • Vous voyez approcher l’âge de la retraite et vous voulez penser à la suite de votre entreprise (succession, vente du cabinet…). Préparez votre départ à la retraite dans les meilleures conditions de cession de votre fonds de commerce.
  • Vous êtes un développeur entrepreneur, et vous estimez avoir permis à votre entreprise d’atteindre un bon niveau de développement. Vous préférez maintenant procéder à une cession car la gestion du quotidien et la routine vous intéressent beaucoup moins.
  • Vous trouvez que les défis que traversent l’immobilier actuellement ne sont vraiment pas votre truc. Gérer la transition digitale, la transition énergétique, l’automatisation, le travail à distance, les changements règlementaires, les changements de mentalité de la clientèle et du personnel… ne vous passionnent pas ou plus du tout. Il est temps pour vous de passer la main et de voir autre chose.
  • Vous mijotez en vous le projet d’une nouvelle création d’entreprise, ou bien d’une reprise d’entreprise dans un nouveau domaine d’activité. 
  • Vous êtes attiré par des sollicitations qui vous ont été faites pour représenter les professions immobilières dans un organisme syndical ou à la CCI (Chambre de Commerce et d’Industrie), ou l’entrepreneuriat à la CMA (Chambre de Métiers et de l’Artisanat) par exemple ; vous êtes intéressé, mais ne voulez pas vous surcharger, vous voulez donc confier tout ou partie de votre entreprise dans des mains de confiance. 
  • Vous vous laissez tenter par l’invitation qui vous a été faite par un autre entrepreneur qui vend les titres de la société qu’il a créée et qui vous paraît très prometteuse.
  • Vous avez secrètement l’envie de passer à autre chose dans votre vie.
  • Vous aimeriez bien retirer un capital correct pour récompenser les efforts de vos années de travail comme chef d’entreprise.

Vendre sa société devient une option pour vous. Mais le monde de la cession-acquisition ne vous est pas familier.

Quelles que soient les raisons qui vous amènent à penser au futur de votre entreprise sans vous, l’Agence des Agences est là -avec sa belle expérience- pour vous accompagner à réussir cette étape délicate et importante de la vie d’une entreprise.

L'Agence des Agences - Gagnant-gagnant

La Foire Aux Questions du cédant (la FAQ de la cession d'entreprise dans l'immobilier)

Les questions fréquentes que se pose celui qui veut vendre son cabinet immobilier.
Ci-après de multiples questions en vrac posées par des entrepreneurs lorsqu’ils pensent à la cession de leur entreprise. Ils veulent mieux comprendre dans quoi ils vont s’engager quand ils vont vraiment décider de céder leur entreprise. Parcourez questions et réponses pour compléter votre propre éclairage. Si vous avez d’autres questions, contactez-nous, c’est avec plaisir que nous partagerons avec vous notre expérience de la cession-acquisition réussie pour les deux parties.
Comment évaluer mon affaire ?

Pour évaluer son affaire, la méthode la plus traditionnelle consiste à affecter un coefficient au chiffre d’affaire de chaque activité : syndic, gestion locative, transaction, location, autres. Ces coefficients varient en fonction de la localisation et surtout de l’intérêt de l’acheteur.

La valeur du fonds de commerce ainsi obtenue est souvent pondérée en fonction de la rentabilité, voire de la réputation de l’entreprise.

L’ Agence des Agences est là pour vous aider à obtenir une valorisation correcte du fonds de commerce.

Quelle est la valeur financière de mon entreprise ?

En cas de vente des parts d’une société ou de cession des titres d’une société, la valeur financière du fonds de commerce est intégrée dans le bilan. La valeur des parts ou des titres tiendra compte des capitaux propres et des dettes éventuelles à la date de la cession. Ces éléments constitueront le prix de cession à la date de la transmission.

L’ Agence des Agences vous assistera pour la définition de cette valeur des parts.

Comment se déroule la cession ? La durée de l’opération ?

Après échanges et approche des prétentions réciproques de parties, une lettre d’engagement d’acquisition sera établie par l’acquéreur, fixant les conditions de son offre et notamment le prix proposé.

En cas d’accord du vendeur, un protocole sera signé. Il précisera le prix, les conditions du paiement, le calendrier, les garanties, les conditions suspensives éventuelles, etc.

Après audit comptable et juridique, la cession du fonds de commerce ou des parts de la société interviendra.

En fonction de la taille de l’affaire et de la rapidité des échanges, l’opération dure entre 3 et 6 mois.

L’ Agence des Agences vous assiste tout au long de ce processus.

Et mon personnel ? Qu'en est-il de l'information des salariés ?

Conformément à la loi, le personnel sera informé avant la cession, dans les formes et délais légaux, pour qu’il puisse exercer son droit. Il représente une condition essentielle de la transaction. Son poids est important dans la valeur du fonds de commerce et le repreneur en a besoin pour la pérennité de l’entreprise à reprendre. Le protocole rappellera la liste des collaborateurs, leur salaire et leur contrat de travail. Son maintien dans l’entreprise est garanti par la loi. L’acquéreur a besoin d’un personnel expérimenté et connaissant le marché et la clientèle pour assurer la survie et le développement de l’affaire.

L’ Agence des Agences sera là pour vous aider dans le processus d’information.

La confidentialité du projet de cession sera-t-elle respectée ?

Un engagement de confidentialité sera signé par le candidat repreneur. Le succès des transmissions d’entreprises réside beaucoup dans cette confidentialité. L’affaire n’est révélée que lorsqu’elle est devenue effective.

Comprenez que la confidentialité est la condition primordiale de la réussite de la cession.

Cédant et cessionnaire y ont le même intérêt.

L’ Agence des Agences veillera au strict respect de la confidentialité.

Je suis propriétaire des locaux. Quid du bail existant ?

Le bail de vos locaux actuels sera un des points à régler dans le protocole. Le projet de cession inclura la question du bail existant pour le présenter aux repreneurs potentiels car cet aspect sera inséré dans le protocole d’accord comme étant un élément important du processus de cession.

Si vos locaux sont adaptés et bien situés, le repreneur aura sans doute intérêt à les conserver et à poursuivre le bail dans les conditions que vous fixerez ensemble.

Dans le cas contraire, un accord devra être trouvé sur la date de sortie et la restitution des locaux au vendeur.

Des conseils pour céder son entreprise

Avant de penser à vendre votre cabinet immobilier, deux conseils importants pour entrer dans un projet de cession de votre entreprise.

1.- Vos  motivations pour vendre sont importantes car elles conditionnent votre processus de cession de l’affaire. Il faut vous interroger sur l’objectif que vous cherchez à atteindre. Une grande question : qu’allez-vous faire du prix de cession de vos parts sociales ou de vos actions ?

      • financer votre départ à la retraite ?
      • créer une nouvelle entreprise ?
      • gâter vos héritiers ?
      • prendre un nouveau départ dans votre vie ?
      • vous installer dans une autre région ?
      • acheter un bien immobilier ?
      • etc.

2.- Consultez les experts. Avez-vous consulté votre expert-comptable et ou votre notaire ? Il vous faut savoir la pertinence de céder le fonds de commerce et le bail commercial. En tout état de cause, vous avez besoin de connaître les plus-values inhérentes à la cession de vos parts sociales / cession de titres. Vous avez besoin également besoin de clarifier la fiscalisation de la cession de fonds de commerce. Toutes ces questions, parmi bien d’autres, s’imposent aux chefs d’entreprise dès le début de son projet de cession.

Dois-je accompagner l’acquéreur ? Y aura-t-il une période de transition ?

Accompagner ou non l’acquéreur est un point qui sera déterminé par le protocole. Il est d’usage que l’entrepreneur qui a cédé son affaire accompagne le repreneur pendant une période à définir, habituellement de quelques mois. Ceci permet une bonne transition et donne le temps de présenter le nouveau patron à la clientèle. Le statut et la rémunération éventuelle seront prévus dans le protocole.

Des conseils pour reprendre une entreprise ?

L’Agence des Agences conseille aussi le repreneur. Quels sont les éléments utiles à connaître ?

Il s’agit avant tout pour l’ Agence des Agences de présenter la cession du fonds de commerce ou de l’entreprise telle qu’elle se présente. La transparence qui est due à notre clientèle est étayée par un dossier de mise en vente qui reprend les informations essentielles. En effet l’affaire à reprendre doit être présentée sous les meilleures conditions comme il se doit dans tout projet de cession-reprise. Il est important également d’aborder le ou les financements qui doivent assurer la pérennité du projet.

Y a-t-il un profil type d’un chef d’entreprise ayant un projet de cession de céder son entreprise immobilière ?

Il y a plusieurs profils de cédant. On peut considérer que les critères qui influencent le plus sont :

  • le parcours de vie du chef d’entreprise
  • et les perspectives de vie qu’il se fixe.

Citons parmi bien d’autres exemples d’étapes de vie : l’anticipation d’une future retraite, la mise en retraite, la gestion du patrimoine, l’usure du métier, un changement dans la vie affective, un changement dans la famille…

Quelles sont les modalités de cession d’entreprise à vendre dans le domaine immobilier ?

Plusieurs cas de cession peuvent se présenter. Disons plutôt quel peut être le spectre de décisions possibles pour déclencher un processus de cession ?

Parmi les modes de cession qui se présentent, il y a

  • la cession d’un bail commercial,
  • la cession du fonds de commerce,
  • la cession de la totalité des parts sociales / des titres en totalité ou en partie,
  • la cession avec une durée de transmission de clientèle,
  • ou le maintien de l’ancien propriétaire dans l’entreprise à temps plein ou à temps partiel.
Quels sont les bonnes questions à se poser lorsqu’on a un projet de cession de parts sociales d’une SARL ou d’actions de SA - SAS ou SASU dans le domaine immobilier ?

Avant de céder des parts sociales, il convient de vous projeter dans votre futur comme si la cession était déjà effective. Extrapolez ce que sera objectivement votre nouvelle vie avec les changements qui vont ponctuer une nouvelle vie sociale, financière, patrimoniale… Vous trouverez les bonnes questions pour vous, celles auxquelles il vous faut trouver une réponse qui vous donne confiance dans le futur que vous voulez construire.

Est-ce que des agents immobiliers peuvent être intéressés par l'acquisition d'un cabinet d'administration de biens ADB ?

Un agent immobilier peut être un très bon repreneur pour développer une affaire. 3 regards s’imposent :

  1. Est-ce que cette ou ces branches d’activités lui paraissent nécessaires à assumer rentabilité et pérennité ?
  2. Est-ce que les financements pourront leur être octroyés ?
  3. Peut-il obtenir les cartes professionnelles nécessaires ?

Si oui, un tel projet d’achat de cabinet d’Administration de Biens ADB (syndic de copropriété – gestion locative…) par un agent immobilier constitue un potentiel d’intérêts professionnels non négligeables.

L’ Agence des Agences pilote ces situations.

Que fait l’ Agence des Agences pour accompagner la transmission d’entreprises ?

L’ Agence des Agences fournit l’ensemble des prestations qui permettront la cession, notamment :

  • constitution du dossier,
  • négociation de la LOI (Letter of Interest) ou en français la LIA (lettre intention d’achat),
  • participation à l’avant-contrat,
  • participation ou présence à la cession des parts ou la cession de titres ou la cession du fonds de commerce,
  • mais aussi la préparation aux réalités de ce que sera la transmission à l’égard d’abord du personnel (qui doit d’ailleurs se prononcer avant la cession)
  • et également auprès de la clientèle qui doit continuer à profiter des services qui lui ont donné satisfaction.

L’ Agence des Agences est particulièrement soucieuse que le cédant et l’acquéreur trouvent un bon accord qui leur donne satisfaction à l’un et à l’autre.

La SAS l’ Agence des Agences est un cabinet indépendant spécialisé dans la cession et l’acquisition de cabinets d’administration de biens et d’agences immobilières. Nous sommes des administrateurs de biens et connaissons bien les métiers de l’immobilier, nos carrières leur ont été consacrées.

Un crédit vendeur est-il envisageable ?

Pas vraiment.

Qu’est ce qu’une transmission réussie ?

Une transmission réussie d’entreprise se définit comme une satisfaction généralisée entre cédant, repreneur, personnel, clientèle, fournisseurs et …. banquier. A la fin, si tout le monde est satisfait, c’est le signe d’une excellente transmission.

Au final, ai-je besoin d’être assisté pour la cession-transmission de mon affaire ? Quelle est la valeur ajoutée ?

Bien vous faire assister dans votre opération de cession-transmission est un atout évident pour la réussir. Les cessions d’entreprises sont mieux réussies quand cédants et repreneurs sont accompagnés pour un spécialiste indépendant.

L’ Agence des Agences a une grande expérience en matière de transmission d’entreprise. Elle vous aidera à trouver des repreneurs proposant les meilleures conditions en fonction de vos attentes et de la spécificité de votre entreprise à vendre. Elle vous assistera ensuite pour la meilleure valorisation, l’élaboration du protocole d’accord et le respect des textes légaux.

Comment faire le diagnostic de mon entreprise pour faire une meilleure cession ?

Faire le diagnostic de votre entreprise est une question intéressante et qui va vous demander une grande attention.

Un chef d’entreprise se doit de suivre le tableau de bord de son entreprise pour bien la piloter, sans même avoir un projet court-terme de cession de son affaire. Cependant dans beaucoup de PME, ces tableaux de bord font défaut : pas d’analyse SWOT (forces et faiblesses, opportunités et menaces), pas de vraie stratégie écrite, pas d’objectifs écrits, pas d’indicateurs… C’est dommage !

Si vous avez le projet de vendre votre affaire, faites ou faites faire un audit ou un diagnostic de votre entreprise pour avoir une perception de la réalité de la valeur de votre entreprise et de la plus-value que vous pourriez estimer dans le cas d’une vente de l’entreprise. L’Agence des Agences peut vous être d’un grand secours sur l’analyse et le diagnostic de votre cabinet immobilier et sur les étapes à parcourir. Nous vous aiderons à faire deux diagnostics

Votre diagnostic interne à votre entreprise avec quelques chapitres :

  • ressources matérielles de votre entreprise : ses locaux et leur situation, ses équipements informatiques et mobiliers…
  • ressources financières : capitaux, trésorerie, dettes…
  • ressources humaines : compétences et savoir-faire de votre personnel, la qualité du service client
  • ressources partenaires
  • ressources clients existants
  • etc.

Le diagnostic externe se concentrera sur l’environnement de l’entreprise :

  • environnement urbain ou rural…, niveau de vie et de ressources de la population environnante…
  • environnement concurrentiel avec les confrères de l’immobilier agissant sur la même zone géographique
  • etc.

La reprise d’une société par un tiers qui ne la connaît pas, mais est intéressé au rachat dune entreprise, nécessitera quantité de bonnes informations fiables pour que le bon repreneur puisse faire son choix en toute connaissance de cause. Donc faire votre diagnostic est absolument nécessaire dans votre stratégie. Pensez-y dès maintenant. Préparez-vous.

L’ Agence des Agences saura vous conseiller sur la bonne manière de faire cette évaluation de l’entreprise.

Comment se calcule la valorisation de l'activité syndic de copropriété des immeubles ?

Vous avez un cabinet de syndic de copropriété à vendre.

La stabilité de votre portefeuille d’immeubles en gestion et la santé de la gestion de chaque immeuble seront évaluées. La maturité professionnelle de vos équipes copro et leur évaluation par les syndicats de copropriétaires peuvent être des éléments d’appréciation. Le potentiel réalisable avec la clientèle existante et l’éventuelle clientèle potentielle seront aussi des instruments d’analyse de la valeur financière de votre affaire de copropriété.

Comment valoriser votre portefeuille de gestion locative ?

Vous avez une régie de gestion locative à vendre.

La valeur de votre entreprise montera si vous offrez un secteur de gestion locative disposant d’une grande quantité de lots, car vous vendez du revenu récurrent. Des sources de recettes financières stables sont très recherchées.

La fidélité de votre parc en gestion locative sera un indicateur.

La progression de l’acquisition de nouveaux lots chaque année sera aussi analysée.

La cession d’un portefeuille de gestion locative sera attractive pour de nombreux cabinets d’administration de biens. L’ acquisition d’un portefeuille de gestion locative est une astuce très prisée pour faire grandir un cabinet ADB.

Quelle est la valeur de mon secteur transaction immobilière?

Vous avez une agence immobilière à vendre.

Première évidence : vendre la transaction immobilière ne vaut rien si vous partez avec vos négociateurs !

Vous avez travaillé à vous entourer d’une équipe de transactionnaires qui savent réussir, votre entreprise se valorise avec votre secteur transaction.

Si vous êtes le seul à vous occuper de la transaction, et que vous partez en vendant votre cabinet, il est clair que le secteur de la transaction n’aura aucune valeur dans l’estimation qui valorise votre entreprise.

A combien estimer la valeur financière de mon entreprise? Est-ce un calcul comptable que je peux faire?

La valeur financière d’une entreprise se calcule très bien pour celui qui a l’expertise. Il y a parfois un grand écart entre la valeur financière ressentie par celui qui va laisser toute une vie de labeur et la valeur perçue par celui qui veut reprendre et faire un achat qu’il sera capable de rentabiliser. La valeur devra donc être estimée selon de multiples critères pour arriver à une évaluation réaliste et juste pour le vendeur et pour l’acheteur. L’ Agence des Agences vous conseillera en la matière.

Comment estimer le patrimoine ? Comment estimer la rentabilité ? Comment estimer le rendement ?

Estimer son patrimoine, sa rentabilité et son rendement est primordial. Vous pensez céder l’entreprise, mettez-vous à la place de celui qui reprend l’entreprise.

Si votre entreprise est en bonne santé financière, c’est un point fort. Cependant cette force ne sera pas nécessairement l’assurance d’une cession réussie.

Il faudra donc étudier la question de la valeur de votre entreprise à travers de nombreux prismes pour que vous sachiez faire valoir le potentiel que vous offrez à celui qui veut racheter une société.

L’approche patrimoniale s’effectuera sur la base des bilans comptables des dernières années. Le poste de l’actif et le poste du passif sont à analyser méticuleusement. Si le cédant a encore du temps devant lui avant de céder son activité, il lui sera possible de faire peu à peu des corrections pour que les bilans futurs soient plus avantageux.

Votre dossier de présentation mettra en valeur l’évolution de la rentabilité nette de l’entreprise durant les dernières années. Si la courbe de rentabilité a une tendance à la hausse, votre patrimoine devient très attractif pour des acquéreurs. Si votre business-plan fait apparaître les leviers que vous utilisez pour garantir le rendement avec les étapes-clés qui sont la recette de votre succès, tout repreneur d’entreprise se sentira en bonne confiance s’il reprend la société.

Cependant si votre entreprise est en difficulté, ne soyez pas découragé. Certains repreneurs ne recherchent que des entreprises en difficulté parce qu’ils savent comment faire réussir une entreprise. Ils cherchent donc à acquérir à un prix intéressant une entreprise qu’ils pourront rentabiliser durant les prochaines années. Ils ont leurs équipes de tutorat qui accompagneront l’entreprise pour une période, ils ont leurs systèmes automatisés, ils ont leurs systèmes de monitoring des indicateurs, ils savent avancer pas à pas ver le succès.

Estimer le rendement réel de l’entreprise  peut être une évidence pour certains. Si ce n’est pas le cas pour vous, rapprochez vous de votre expert-comptable.

Pour toutes ces estimations, l’Agence des Agences saura mettre son expérience à votre service.

Quel sera le poids fiscal d'une cession de mon cabinet ?

Le poids fiscal d’une cession d’entreprise mérite une grande attention, il serait dommage que vous ne puissiez presque rien retirer de vos année de labeur. Les questions fiscalité sont un sujet important qui requiert toute votre diligence et une expertise toute particulière. Il est judicieux de prendre conseil auprès des experts que vous connaissez et qui vous connaissent bien.

L’ Agence des Agences vous apportera son expérience et son expertise sur ce chapitre délicat.

Est-il vrai que 80% des vendeurs s'y prennent trop tard pour envisager la cession de leur cabinet ?

80% des cédants entrent dans un processus de cession sous la pression de l’urgence, c’est ce que l’on entend souvent. Il est bien vrai que trop d’entrepreneurs se posent cette question vraiment trop tardivement, c’est quand ils n’en peuvent plus, quand leur âge avance trop vite…

Et d’autres, une minorité, ont intégré le projet de cession très en amont dans leur développement stratégique ! Il y a des entrepreneurs qui gèrent et développent leur entreprise avec la cession comme une des pistes stratégiques à nourrir tout au long de la vie de l’entreprise et ils ne sont pas pris au dépourvu lorsque l’opportunité ou le besoin se manifeste.
Faites entrer un projet de cession dans votre stratégie comme une option à travailler.

Quel est le poids de mon personnel dans l'analyse de valeur du cabinet ?

Votre personnel est le capital humain de l’entreprise. Il peut représenter une immense valeur dans l’estimation de votre cabinet immobilier. Sa valeur s’apprécie. Une entreprise qui a des équipes complètement centrées sur leur chef aura moins de valeur qu’une entreprise qui a beaucoup développer les compétences, l’autonomie et la prise de responsabilité de son personnel. Un repreneur considère cet élément avec une pesée importante dans son analyse s’il est rusé. Certains acheteurs ne sont pas intéressés par le personnel car ils cherchent uniquement à reprendre un fond de commerce avec sa clientèle.

Ainsi, si vous avez une belle équipe autonome et appréciée, réjouissez-vous, c’est un gros capital. Et si vous avez une équipe qui ne marche pas, ne vous découragez pas. La différence sera que vous n’intéresserez pas les mêmes profils d’acquéreurs.

Il vous sera évidemment demandé de fournir les contrats de travail de vos employés. Si vous avez des cartes de responsabilités, des descriptifs de poste, un bon organigramme, des évaluations annuelles du personnel…, ce sera une manière de mieux prouver vos dires.

Quand et comment informer mon personnel sur mon projet de vente de l'entreprise ?

Informer son personnel sur votre projet de cession est votre devoir. Cependant il vous faudra choisir le bon moment. Si vous ne vous êtes jamais ouvert à votre personnel de votre projet de vente, vous le préparerez avec doigté. C’est toujours un moment délicat.
L’annonce se fera dans un timing bien choisi. Un conseil: quand la nouvelle risque d »être ébruitée car certaines entités ou personnes sont dans la confidence, vous apprécieriez d’avoir donné l’information en première à votre personnel car vos salariés sont les personnes les plus concernées, c’est leur futur. Avec leurs angoisses. Avec leurs espoirs.

En tant que bon patron, vous les écouterez, vous chercherez à leur présenter la situation de la manière la plus claire possible pour que chacun puisse se préparer à ce grand changement et prendre ses dispositions.

Soyez aussi conscient que des collaborateurs peuvent se montrer farouchement mécontents, ils peuvent s’opposer à votre projet de cession de l’entreprise. Si vos collaborateurs se sont fortement impliqués dans votre projet d’entreprise, vous ont aidé à le faire réussir, ils peuvent s’avérer fort contrariés par la trahison qu’ils peuvent ressentir. Ils ont le sentiment d’avoir construit l’entreprise et que l’entreprise leur appartient. Ce n’est pas vrai légalement, mais c’est vrai émotionnellement. Et c’est là que le bât blesse, ça leur fait très mal. Ils se sentent abandonnés, trahis… ils ne comprennent pas. Certains salariés peuvent même décider de quitter l’entreprise, ce qui peut être très dommageable à votre projet de cession si certaines fonctions essentielles n’ont plus leurs pilotes. Vous comprenez que vous devez pouvoir aider votre repreneur une pérennité de votre entreprise qu’il rachète; il aura besoin de vos collaborateurs pour réussir son projet. Alors soyez attentif et préparez bien vos salariés.

Quels sont les points auxquels s'intéressent un repreneur potentiel de mon entreprise ?

Un repreneur d’entreprise vient en général avec une grille d’analyse affutée. Il a ses points d’observation car il veut absolument savoir ce qu’il pourra faire de l’entreprise qu’il reprend. Il doit pouvoir bien connaître l’historique, les valeurs, le marché local, les ressources internes, le niveau du personnel, la clientèle, l’infrastructure, la gestion financière, le développement de l’entreprise, les projets en cours, aboutis ou stoppés… C’est un vrai détective qui va observer et poser des questions. C’est un stratège, il doit construire avec sagesse son plan de reprise en vue de construire un plan de développement intéressant pour rentabiliser son acquisition.

Soyez donc prêt, certains candidats à la reprise vont vous poser toutes sortes de questions, même les plus indiscrètes. Pour eux, leur curiosité est légitime, ils veulent tout savoir avant de s’engager. Ils veulent savoir bien sûr qui sont vos débiteurs et vos créanciers, mais aussi savoir si, dans l’histoire de l’entreprise, il y a eu un redressement judiciaire suite à une cessation de paiements, ou même un risque de liquidation judiciaire… Ils peuvent vous poser des questions sur vos relations avec le service des impôts, si vous avez pu obtenir une exonération spéciale, ou un abattement fiscal… Ils vous demanderont peut-être si dans votre histoire vous avez utilisé le CICE (Crédit d’impôt compétitivité emploi) de Bpifrance ou d’autres systèmes de financement. Ils s’intéresseront à vos idées anciennes ou actuelles d’investissement sur l’entreprise, idées que vous n’avez peut-être jamais réalisées par manque de moyens ou de courage. Ils voudront savoir si vous avez fait ou reçu une donation qui ferait partie de l’histoire familiale de l’entreprise. L’indiscrétion de certains candidats est liée au fait qu’ils fouinent à la recherche d’opportunités à développer ou de risques à éviter. Cela fait partie de leur modèle de réussite. Cependant ne vous sentez pas obligé de répondre à tout si vous vous sentez débordé par les questions trop intrusives. Si nous vous accompagnons, nous serons là pour vous guider sur ce qu’il est légitime de partager ou non, et si dans certains cas il est préférable de perdre un candidat pour en trouver un meilleur et qui correspondra mieux à ce que vous souhaitez.

Certains chasseurs d’entreprises à céder ont l’habitude de racheter des entreprises. Quand ils ont repris une entreprise, leur objectif est de la faire mieux performer en amenant des moyens, des processus déjà expérimentés, des modèles qui fonctionnent, des pratiques transmises aux employés… Ainsi bien souvent l’entreprise cédée se transforme peu à peu, en gardant des pratiques traditionnelles toujours opérantes, et avec l’ajout de nouvelles pratiques et de nouvelles ressources qui vont faire de cette reprise d’entreprise un meilleur succès pour l’investisseur, pour le personnel et pour la clientèle. C’est parfois l’avantage d’intégrer un sang nouveau dans le leadership du cabinet.

Si vous choisissez bien votre acquéreur, vous pourrez être fier ensuite que votre travail soit valorisé et que les gens que vous avez servis pendant si longtemps soient encore plus satisfaits.

Comment me désengager de mon entreprise dans un processus de reprise ?

Un désengagement du chef d’entreprise se prépare et ne s’improvise pas.

Etes-vous le centre des décisions opérationnelles et le centre de résolution de beaucoup trop de petits problèmes ? Si oui, vous aurez une première mission qui consistera à responsabiliser vos troupes et à les rendre plus autonomes, ou bien à engager un responsable qui pourra prendre certaines de vos responsabilités pour alléger votre charge.

Etes-vous très attaché à votre entreprise ? Si oui, vous aurez un travail émotionnel de détachement à faire.

Etes-vous dépendant de votre travail dans votre entreprise pour assurer vos revenus de base ? Si oui, construisez-vous de nouvelles rivières financières qui seront vos nouvelles sources de revenus pour l’après cession.

Vous êtes cédant. Comment se passe une transmission d'entreprise ? Les 7 étapes d'une bonne cession.

Une transmission-cession d’entreprise se déroule selon un schéma. Voici les 7 étapes que vous aurez à traverser au cours d’un processus de cession-transmission d’entreprise :

1.- Réflexion personnelle très en amont. Votre réflexion de dirigeant sur le fait de céder ou non votre cabinet immobilier. Vous vous construisez un futur sans votre entreprise. Vous allez vous interroger sur différents points cruciaux:

      • Pourquoi vendre votre cabinet (départ à la retraite, découragement face aux changements du métier, nouvelle vie personnelle ou professionnelle à inventer ou organiser, etc.) ?
      • Qu’en penseront vos associés, votre famille, vos collaborateurs, votre clientèle, vos partenaires sous-traitants ou autres… ?
      • Avez-vous le souhait de revendre vos parts à un associé ? à un membre de la famille ? à un salarié ? ou à un groupe d’employés ? à un confrère déjà identifié ? ou à un repreneur encore inconnu ?
      • Avez-vous un impératif de délai de cession ?
      • Comment préparer la transmission sous les meilleurs auspices ?

2.- Analyse diagnostique de l’entreprise. Voir une question plus haut qui vous propose des points de repères pour faire le diagnostic de votre entreprise.

3.- Forme de cession d’entreprise. Qu’est-ce que vous vendez ? De quelle manière allez-vous céder votre cabinet ? Commencez à vous orienter sur le type de cession de votre cabinet qui soit le plus réaliste et le plus attractif pour vous :

      • location-gérance qui n’est pas vraiment une cession, mais qui vous permet de confier à un gérant votre cabinet pendant une longue absence ou pour une longue durée (par exemple besoin d’alléger la charge de travail, longue maladie ou handicap soudain, un nouveau projet hors de cette entreprise, test de votre nouvelle vie sans l’entreprise ou autre bonne raison)
      • Voir 5 autres modes de cession dans une question plus haut.

4.- Estimation de la valeur de l’entreprise. Quelle est la valeur de vente de votre affaire ? Vous aurez tout intérêt à faire appel à un expert externe à votre entreprise pour arriver à une estimation non sentimentale, mais à une estimation valide pour le candidat repreneur. Voir plus haut différentes réponses à des questions sur ce sujet.

5.- Recherche du candidat repreneur. Des acquéreurs sont intéressés à la reprise d’entreprises, et peuvent être très intéressés par la vôtre. Ce peut être un professionnel qui a envie de gagner du temps plutôt que de démarrer de zéro, un confrère qui veut se développer par croissance externe, un chasseur d’entreprises en difficulté, un groupe qui cherche à mieux s’implanter et à prendre plus de parts de marché… L’ Agence des Agences dispose d’un portefeuille varié de candidats acquéreurs et pourra vous faciliter la mise en relation avec le bon candidat à la reprise.

6.- Négociation et contrat de cession d’entreprise. Des rencontres pour faire connaissance et pour assurer de bonnes négociations pourront s’organiser; si vous transmettez l’entreprise à une personne qui ne la connaît pas du tout, elle aura besoin de nombreuses informations pour confirmer son intérêt. Vous arriverez à un prix de vente qui sera considéré comme un bon tarif pour le cédant et pour l’acquéreur; vous êtes les deux gagnants et satisfaits. Forte de son expérience, l’ Agence des Agences vous aidera dans ce processus fin de la vente gagnant-gagnant. Ensuite vient naturellement l’accord final avec le contrat de cession (ou contrat de succession) à signer par les parties prenantes. Ce contrat inclura les différentes composantes issues de la négociation. C’est l’acte de cession, il constitue l’acte juridique qui va déclencher les différentes formalités administratives et le versement du prix convenu.

7.- Suivi de la cession et accompagnement du successeur. Hormis toutes les formalités administratives liées au changement de propriétaires, le cédant va remettre les clés et assurer la transmission de toutes les informations, faire les présentations auprès des salariés, de certains partenaires, de certains clients… Si les clauses de la négociation ont introduit un accompagnement du repreneur, votre responsabilité d’ancien patron sera d’assurer à votre successeur toutes les conditions d’une bonne reprise pour que le relais soit fluide, efficace et agréable pour toutes les personnes physiques ou les personnes morales concernées.

Pour la bonne réussite de ces 7 étapes, l’ Agence des Agences va vous aider à vous poser les bonnes questions, à examiner les impacts des différents choix possibles et en définitive à atteindre l’ultime réussite de votre parcours au sein de cette entreprise que vous avez créée ou reprise ou dont vous aviez hérité.

Indépendamment de l’Agence des Agences, quels sont les prestataires susceptibles d’intervenir dans le processus de cession ?

Les acteurs ou prestataires importants dans une transmission d’entreprise sont :

  • les experts-comptables
  • les commissaires-aux-comptes
  • les notaires
  • les avocats
  • les banquiers
  • etc.

Tous ces experts vous fourniront les bons conseils dans leurs domaines respectifs d’expertise.

On pourrait même ajouter que ces prestataires seront sollicités aussi bien par le candidat cédant que par le candidat repreneur.

Qu'est-ce que le cédant se doit de faire pour le repreneur ?

Pour bien se préparer, le cédant se met à la place du repreneur pour détecter les informations officielles ou informelles qu’il lui serait bon de connaître pour prendre une bonne décision.

Une opération de transmission va inclure dans le projet de cession un narratif de l’histoire d’entreprise (depuis sa création jusqu’à maintenant).

Il est précieux de prévoir une charte des valeurs appréciées et validées par collaborateurs, clients et fournisseurs. Ainsi vous pourrez vous assurer une bonne transmission de valeurs si vous avez des valeurs qui vous sont chères et qui vous semblent essentielles pour votre personnel et votre clientèle dans la réussite du cabinet. La question à vous poser est la suivante : qu’est-ce qui vous rend fier de votre réalisation d’entrepreneur et que vous voudriez voir perdurer ?

Et bien sûr, légalement, le cédant pourra et devra (c’est un devoir) transmettre en toute transparence toutes les informations que doit connaître un reprenant pour bien gérer son affaire lorsque vous vous serez retiré de la gestion des affaires.

Comment puis-je rechercher un repreneur ? Comment trouver le repreneur idéal ?

La recherche d’un bon repreneur est quelque chose d’assez compliqué pour une personne qui ne l’a jamais fait. La gestion de la transaction sera aussi délicate pour garder intéresser le bon repreneur et décourager le mauvais repreneur. C’est pour cela que nous vous proposons notre expertise; elle vous garantit la meilleure facilité et la meilleure vente dans les meilleurs délais, avec le moins de souci possible.

En prenant attache avec l’ Agence des Agences, vous aurez une grande facilitation dans votre projet. L’ Agence des Agences capitalise sur sa notoriété et son relationnel dans l’immobilier syndic-gestion-transaction de ses 3 associés auprès de confrères ou de groupes immobiliers. Sa notoriété est issue également de la cession d’entreprises dont ils ont déjà assumé la réalisation.

Est-ce une bonne idée de maximiser mon offre de cession pour une marge de négociation ?

Donner une plus grande valeur à son entreprise pour garder une marge de négo fait partie du jeu. Cependant il faut savoir rester très réaliste. Rien ne sert d’exagérer. L’acquéreur est dans la plupart des cas un pro de l’acquisition, il sait aussi estimer la valeur d’un entreprise dans son processus de rachat d’une société. Il achètera si c’est intéressant pour lui. Notre conseil : rester réaliste pour aider à faciliter une opération où vous serez gagnant et votre acquéreur sera gagnant aussi.

Comment négocier et vendre son entreprise ?

Négocier une cession / reprise est un art qui a ses règles. Vous voulez en sortir gagnant et fier. L’acquéreur aussi. Nous vous accompagnerons à votre rythme.

Mes parents propriétaires de leur cabinet sont décédés. En tant qu'héritier, je me retrouve avec leur entreprise sur les bras. Je ne me suis jamais vraiment intéressé aux métiers de l'immobilier même si bien sûr j'ai beaucoup écouté mes parents parler avec passion de leur métier. Que me conseillez-vous pour faire reprendre la société ?

Vos parents avaient développé cette entreprise, ils sont décédés, vous en héritez. Si vous ne connaissez pas trop ce métier et souhaitez régler rapidement cette succession pesante, nous vous conseillons de nous contacter rapidement.

Nous connaissons très bien les métiers de l’immobilier et nous vous guiderons pas à pas. Nous vous éviterons bien des erreurs d’appréciation ou de démarche. Nous saurons vous éviter beaucoup de soucis. Nous vous ferons gagner du temps pour avoir une solution rapide et bonne.

Quelle est la valeur ajoutée d'être accompagné dans tout ce processus de réflexion, préparation et réalisation de la cession ?

Etre accompagné dans une démarche de cession d’entreprise est un atout qui vous permettra de vivre ce processus avec confiance et sérénité.

Il est meilleur pour des copropriétaires d’avoir un syndic professionnel plutôt que de se gérer entre eux. Il est préférable de faire appel à un cabinet ADB pour louer ses biens immobiliers, cela évite bien des soucis. Vous conseillez au vendeur ou à l’acquéreur d’un bien immobilier de faire appel à un négociateur professionnel. Pourquoi ? Parce que chaque fois un professionnel, qui connaît et aime son métier, qui aime ses clients, saura guider avec son expérience vers la bonne solution qui tient compte des intérêts visibles ou non de son client.

Dans la cession d’entreprise, c’est la même chose. Pour la plupart des gens l’opération de cession est une première fois et sans doute une dernière aussi. C’est donc une étape de vie professionnelle unique. Mieux vaut se faire accompagner par des professionnels aguerris de ce métier et qui connaissent parfaitement les milieux immobiliers. C’est pour cela que nous sommes là, l’ Agence des Agences à votre service.

Quel est le formalisme dans le processus de cession ? Quelles sont les étapes imposées dans la négociation de vente / reprise ?

Il y a un formalisme certain dans ce type de transaction. C’est pourquoi il est important que vous soyez accompagné pour ne pas vous égarer ou vous laisser égarer par un candidat repreneur peu scrupuleux.

On m'a parlé d'une data room qu'il me faudrait constituer pour préparer une cession de mon cabinet. C'est quoi ?

La data room est une salle de données virtuelles. C’est très pratiqué dans les rachats d’entreprises (mais aussi dans d’autres domaines). La data room marque une révolution dans les processus de transaction. C’est un espace de données, en principe stocké dans le cloud, et dont l’accès est très protégé car cet espace contient les données très confidentielles que partagent vendeur et acquéreur.

Et si vous voulez quitter le métier parce que vous vous sentez dépassé par la digitalisation galopante, oubliez la data room. Elle n’est pas une obligation. Cependant il vous faut penser à rassembler un dossier papier (à l’ancienne) avec tous les éléments nécessaires (avec la diligence raisonnable) à présenter à un acquéreur potentiel.

Retenez donc le principe : vous réunissez les informations pertinentes pour le candidat au rachat d’une entreprise. Peut-être sera-t-il un entrepreneur ambitieux habitué des reprises d’entreprises. Il va certainement analyser plusieurs entreprises à reprendre avant de fixer son choix. Votre candidat pourrait aussi être un confrère local qui procèderait à sa première acquisition d’un fonds de commerce. Quelle que soit la situation, pour vous, transmettre une entreprise, la vôtre, s’inscrit dans votre histoire personnelle et professionnelle, vous avez envie de bien la réussir. Vous allez donc réunir les meilleures données pour des décisions avisées par votre candidat et par vous-même.

Comment négocier avec mes associés un projet de vente de l'entreprise ?

Pour négocier avec vos associés votre projet de vente du cabinet, voyez les deux situations les plus fréquentes.

  • Vos associés veulent vendre leurs parts sociales avec vous ? Dans ce cas, la solution est plus simple, vous mènerez ensemble la gestion de l’opération de cession.
  • Certains associés veulent rester associés avec votre successeur. Certains associés tiennent à conserver une minorité de blocage. La situation se complexifie donc car nous avons là un élément humain supplémentaire à gérer. Des repreneurs ne seront pas intéressés, d’autres peuvent être au contraire très intéressés de pouvoir se reposer sur des personnes impliquées qui ont l’expérience de l’entreprise. Vous aiderez l’un et les autres à prendre conscience de ce que les anciens peuvent amener au nouvel associé, et ce que le nouvel associé peut amener aux anciens associés. Vous aurez tout intérêt à ce que chacun trouve un avantage dans la nouvelle situation.
  • Vos associés peuvent devenir vos acheteurs. Pourquoi pas ? Ils reprendront vos parts de capital et continueront l’aventure d’une entreprise qu’ils connaissent bien et en laquelle ils croient.

Nous vous conseillons d’être le plus transparent possible avec eux. Soyez à l’écoute de leurs craintes et de leurs souhaits. Trouver de la cohérence entre différents projets personnels, parfois contradictoires, peut s’avérer usant. Votre objectif : qu’à l’issue d’une solution chacun se trouve respecté et gagnant. L’ Agence des Agences peut vous assister dans ces discussions pour éviter des interférences négatives et pour vous permettre d’atteindre plus rapidement votre objectif de cession.

Je veux vendre mon entreprise et rester associé

C’est tout à fait envisageable. Cela requerra un profil particulier de repreneurs d’entreprise.

Dans quels cas ? Vous voulez continuer à travailler tout en retirant une partie de votre capital, ou bien vous voulez préparer une transition douce pour vous séparer de l’entreprise, ou bien vous voulez conserver une source de revenus récurrents… Plusieurs cas de figure peuvent s’envisager.

Contactez-nous. Nous vous aiderons à clarifier vos besoins et ce qui reste dans le domaine du possible; puis nous pourrons vous accompagner dans la démarche de réalisation de cette situation particulière pour vendre son affaire partiellement.

Rappelez-vous. L’ Agence des Agences vous offre des personnalités qui ont exercé les métiers de l’immobilier, qui ont exercé des fonctions d’élus dans les instances représentatives des professions immobilières, qui sont toujours actifs au sein des organisation professionnelles. Notre expérience et notre connaissance des acteurs vous permettront de trouver la solution adéquate dans votre situation particulière.

Il y a tout un vocabulaire que je découvre dans ces opérations consistant à vendre une entreprise dans notre secteur d'activité immobilière et que je comprends mal. J'aimerais me familiariser pour être plus à l'aise dans les négociations et savoir de quoi on parle.

Petit lexique du non spécialiste pour vous aider à vous y retrouver dans le jargon des cessions d’entreprise.

Due diligence. On parle aussi de « diligence raisonnable » moins fréquemment. Il s’agit de l’ensemble des vérifications qui seront faites pour se faire une idée suffisamment précise de la situation d’une entreprise. Si l’audit d’acquisition est fait par l’acquéreur, on parle de « Buy Side« . S’il est fait par le vendeur, on parle de « Sell Side« . Il permet de se faire une idée réaliste de la situation de l’entreprise à acheter ou à vendre. Cet audit sur les risques aura plusieurs chapitres possibles : audit financier, audit fiscal, audit juridique, audit social… Il est fait de manière indépendante pour analyser clairement les forces et les faiblesses de l’entreprise. Acquéreur ou vendeur aura ainsi une meilleure perception des performances à attendre. Tout secteur présentant des inquiétudes devrait être traité pour présenter la situation clairement. Dans certains cas, l’audit de due diligence se contentera de cibler les éléments bloquants, il sera donc plus rapide et plus économique, on parle alors de « Red Flag Report« . Le langage anglo-saxon est beaucoup utilisé dans ces opérations.

Garantie de passif. La clause de garantie de passif vise à protéger le cessionnaire. En effet s’il y a survenance d’un passif inattendu après la cession, que va-t-il se passer ? Si l’origine de ce passif est antérieure à la cession, le cédant dédommagera le cessionnaire (le repreneur). Une bonne rédaction de la clause est judicieuse car elle peut avoir de nombreuses répercussions fiscales et autres. En raison des délais de l’administration fiscale, la clause a généralement une durée de validité de 3 ans. La clause de garantie de passif sera une annexe à l’acte de cession. Souvent s’ajoute à cette clause une autre garantie, la clause de garantie d’actif, qui, elle protège le cessionnaire contre des actifs surestimés. On pourra ainsi soit avoir 2 annexes, soit avoir un contrat spécifique de « Garantie d’Actif et de Passif« , appelé le GAP.

Lettre d’intention d’achat LIA (ou Term Sheet, ou encore Letter Of Intent LOI). C’est l’engagement écrit et signé par le candidat acquéreur; cet acte juridique formalise ainsi sa volonté de commencer ou de poursuivre les négociations en vue du rachat du cabinet convoité. C’est donc le premier acte formalisé par écrit. Elle ne représente pas une obligation de rachat, il vous faut bien la distinguer du protocole d’accord ou de l’offre de contrat. Elle n’est pas obligatoire, mais depuis 2006 elle fait partie du Code Civil. Que mettre dans cette lettre d’intention ? En général, on y met tout ce qui constitue déjà des accords dans les premières négociations, elle sera donc un élément structurant le cadre des négociations. Naturellement, seront mentionnés : objet de la négo, les personnes morales impliquées, le prix si fixé, les éventuelles conditions de paiement, le calendrier de la négociation, les points traités et les points encore à traiter, la gestion des frais… Cette LIA pourra aussi préciser des choses aussi importantes que : l’obligation de confidentialité, une éventuelle clause d’exclusivité… Elle encadre les pourparlers. Le vendeur s’assure ainsi du réel intérêt de l’acheteur avant de lui confier certaines informations. L’acheteur pourra ainsi obtenir des informations qui lui seront précieuses avant de s’engager plus en avant. Elle peut être unilatérale (rédigée par l’un des deux). La rédaction est en général sensible et souvent confiée à un avocat. La rupture des pourparlers reste libre. Plusieurs Lettres d’Intention pourront être rédigées pour marquer les avancées des négociations, pas à pas.

Memorandum. Le memorandum est le dossier de présentation qui présente les caractéristiques principales de l’entreprise qui se met en vente et qui permettra à un candidat de fixer s’il aura un intérêt à se pencher plus avant sur cette cible. C’est le cédant ou son représentant qui le prépare. Le rédacteur ne fait pas figurer d’éléments confidentiels (les informations détaillées et confidentielles se trouve dans la data room). Le mémorandum est concis et suffisamment clair et complet pour permettre à un repreneur éventuel de se projeter sur un plan d’affaires. Il aura donc fonction de permettre un tri préliminaire parmi les cibles potentielles pour l’acquéreur.

Intermédiation. L’intermédiaire  désigne l’acteur de la mise en relation entre le cédant de l’entreprise et les cessionnaires potentiels. Il peut s’agir de professionnels occasionnels qui vont intervenir comme des experts-comptables, des notaires, des avocats d’affaires… Il peut s’agir d’un expert en intermédiation, telle que l’ Agence des Agences, en apportant une expertise pour faciliter le rapprochement et les négociations dans l’intérêt des deux parties. Dans ce rôle d’intermédiaire, l’ Agence des Agences vous guidera dans une relation de qualité, une relation sincère qui est source de respect des deux acteurs, et qui vous aidera à trouver un bon accord de vente-achat dans le meilleur respect des exigences de chaque partie.

PER (Price Earning Ratio). On parle aussi de ratio cours sur bénéfices. ou de multiple de capitalisation. C’est une méthode de calcul pour évaluer la valeur d’une entreprise. Elle est basée sur la rentabilité. La plupart des cabinets sont des PME, donc probablement ce terme ne sera pas utilisé, car il est plus fréquent dans les calculs d’actions boursières. Le PER est le ratio de valorisation le plus répandu, il sert généralement à évaluer le coût d’une action. Un PER en dessous de 10 note une sous-évaluation du titre, au-delà de 10 le prix de l’action sera considéré comme bon, quand il dépasse le 17 l’acheteur sera incité à la prudence, et un PER très haut est le signal d’une bulle spéculative.

Bénéfice net. Sans doute une notion qui vous est très familière en tant que chef d’entreprise. Le bénéfice net est ce qu’il reste quand on a fait la soustraction entre les produits et les charges additionnées de l’impôt sur les sociétés. Si le résultat net est négatif, on parle alors de déficit ou de perte.

Image fidèle. La comptabilité générale de votre entreprise doit donner une image fidèle des comptes de l’entreprise, c’est à dire que ces comptes doivent être objectifs, corrects et respecter les principes comptables d’une société (application de bonne foi des règles comptables, continuité, enregistrement des plus-values ainsi que des pertes, etc.). Comme il est dit dans la littérature, c’est la « true and fair view »

Evaluation des stocks. L’évaluation des stocks et des en-cours concerne peu les cabinets immobiliers.

Non compensation. Ce principe de non compensation est familier pour les comptables. C’est l’interdiction de compenser une charge par un produit ou un passif par un actif. Chaque opération comptable doit donc être enregistrée clairement. Le respect d’un tel principe élémentaire donne confiance dans la présentation des comptes. Le principe de Non-Compensation est précisé dans l’article L123-19 du Code de commerce.

Principe de prudence. En France, ce principe est l’un des plus importants en comptabilité. Ce principe interdit de surévaluer, de sous-évaluer, de réévaluer des constituants du patrimoine. Toutes les pertes de valeur, ainsi que les risque futurs, sont donc comptabilisées. En clair, le principe de prudence amène à amortir les immobilisations, à déprécier certains actifs lorsqu’ils se déprécient, à faire des provisions risques et charges. A contrario, des bénéfices pas encore obtenus ou des plus-values ne sont pas comptabilisés. Tout cela est précisé par l’article L123-20 du Code de commerce et par le plan comptable général (PCG).

Continuité d’exploitation. Encore un principe comptable élémentaire dans le Code du commerce (article 14) : les comptes annuels sont présentés en supposant que l’entreprise va continuer son activité. Aussi, même si vous allez vendre ou arrêter votre entreprise lors de l’exercice N+1, vos comptes de l’exercice N sont établis comme si l’entreprise allait continuer son chemin dans la même progression indéfiniment. Donc pas de visée de valeur liquidative, ce serait une grossière faute.

Séparation des exercices. Encore appelé principe d’indépendance des exercices ou principe d’autonomie des exercices. Pour un exercice comptable donné, ce principe de séparation des exercices consiste à ce que les enregistrements de charges et de produits ne mentionnent que ceux qui sont liés à l’exercice concerné.

Cashflow. Le cash flow est l’indicateur du flux net de trésorerie de l’entreprise. Il peut être excédentaire, la société est saine, elle peut amortir, verser des dividendes, investir… Il signifie capacité d’autofinancement, c’est l’excédent brut d’exploitation. Le cashflow peut être négatif, et il faut alors un apport d’argent frais ou des mesures d’économie pour sortir des chiffres rouges. Le cashflow positif sera un élément de valorisation de l’entreprise au moment du calcul de sa valeur financière.

Goodwill. Désigné aussi comme survaleur ou écart d’acquisition. Le Goodwill est la différence entre le prix payé par le repreneur et la valeur comptable de l’entreprise. Si des éléments immatériels (notoriété, bonnes relations avec les clients, belle équipe de collaborateurs, valeur de la marque…) sont valorisés au-delà de la valeur du patrimoine, l’écart est positif, c’est le vrai Goodwill. Si c’est l’inverse avec un écart négatif, c’est le Badwill.

Signing, Pré-closing, Closing. Voilà 3 termes que vous verrez utiliser quand vous vous rapprochez de la fin des dernières étapes de négociation.

      • Le signing est donc tout simplement le compromis de vente de l’entreprise (la signature du protocole d’accord de cession de votre cabinet), c’est l’engagement définitif du cédant et de l’acquéreur, il n’est plus possible de se retirer.
      • Le Pre-closing est un document court-terme qui enregistre tous les points restant à traiter : obtention d’un financement, négociation de baux, information des employés, remise de documents, etc. Ce pre-closing a une durée qui sera fixée et permettra de lever tous les suspens.
      • Le Closing est la véritable fin de l’opération de cession avec l’échange transfert des titres de l’entreprise contre transfert bancaire des fonds. Contrats et conventions sont signés. S’il y a d’autres associés, une AG (Assemblée Générale) est convoquée ce jour-là pour les démissions des anciens organes et la nomination des nouveaux mandataires. Suivront ensuite la modification des statuts de l’entreprise, les formalités au greffe du tribunal de commerce, la publication au BODACC (le Bulletin Officiel des annonces civiles et commerciales), le dépôt (repreneur et cédant) au CFE (Centre de Formalités des Entreprises) pour les déclarations obligatoires au guichet unique.

Clause d’ajustement. Le protocole d’accord peut intégrer une clause d’ajustement du prix de la transaction en fonction de la situation comptable de l’entreprise si elle s’est modifiée au moment du closing.

D'autres questions sur la cession d'entreprise ?

Transmettre son entreprise amène à se poser de nombreuses questions depuis les prémisses de votre idée de céder votre entreprise jusqu’à la signature de l’acte, voire à l’étape de post cession. C’est tout-à-fait normal de vouloir mieux connaître un domaine nouveau dans lequel vous allez vous engager. L’entrepreneur intéressé à reprendre l’affaire vient lui aussi avec ses questions et son jargon pour envisager la reprise du fonds de commerce ; vous souhaitez être prêt à le comprendre.

Comme vous le constatez dans cette série de questions abondantes et qui partent dans toutes les directions, nous répondons volontiers à vos questions à titre gratuit. Il n’y a pas de questions stupides, toute question est pertinente dans la mesure où vous avez besoin de pouvoir découvrir le monde de la cession-acquisition et d’ainsi être mieux outillé.

Vous avez des interrogations auxquelles nous n’avons pas répondu dans cette Foire Aux Questions, envoyez-nous vos questions. Soit nous vous vous répondrons personnellement, soit nous ajouterons votre question et notre réponse dans cette FAQ. 

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