Vous connaissez bien sûr les obligations de la loi Hoguet vous permettant d’exercer vos activités de syndic, d’ administrateur de biens et d’agent immobilier mais la politique internationale initiée par le GAFI créé en 1989 à l’initiative de la France et du G7 luttant contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme, a établi notamment des recommandations pour garantir l’existence de normes juridiques dans les pays.
Préparez-vous à un contrôle de la DGCCRF réussi
Préparez-vous à un contrôle de la DGCCRF réussi
Les obligations du professionnel de l'immobilier
DGCCRF
La DGCCRF a pour mission de veiller au respect par les professionnels de la loi Hoguet des obligations liées à la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme (L561-36 et L561-36-2 du CMF) et ses contrôles par visite présentielle ou communication distancielle sont diligentées par des agents soit dépendant de la DGCCRF soit des « Direction Départementale de Protection des Populations ».
Sur un plan pratique l’ordonnance du 01.12.2016 a créé 4 catégories d’obligations :
L’obligation de vigilance
L’obligation de déclaration de soupçon
L’ obligation de formation et de conservation des documents
L’information concernant les contrôles et sanctions en cas de non exécution de ces obligations
Seuls sont concernés les professionnels Loi HOGUET dans leurs activités de transaction, location qui doivent se mobiliser pour connaître leur client dès l’entrée en relation ayant au préalable mis en place une organisation interne avec un ensemble de procédures applicables par l’ensemble du personnel prévoyant tout à la fois un dispositif d’identification et d’évaluation des risques.
Cette vigilance comportant 4 graduations selon leur intensité, va porter sur la personne physique « bénéficiaire effectif » de l’opération de vente ou d’achat détenant un seuil de 25% du capital ou des droits de vote de la société, directement ou indirectement grâce au registre des bénéficiaires effectifs, mais aussi sur un ensemble de situations permettant de mieux cerner l’opération projetée :
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Photo des personnes concernées – identité – documents – consultation du site gel des avoirs – profil internet – statuts société – pour le vendeur destination des fonds et pour l’acquéreur mode de financement
et dès « l’entrée en affaires » en portant son attention sur les situations suivantes (non limitatives)
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l’éventuelle disproportion entre le prix et les revenus acquéreur – l’achat et la revente dans un délai inhabituel – des plus-values rapides importantes – l’absence de négociation – le recours à des banques étrangères ou à des structures exotiques – un montage financier atypique – une opération à la diligence d’une personne physique ou morale figurant sur la liste de pays figurant sur la liste des pays à risques – des liens entre contractants de nationalité et de pays différents – des personnes politiquement exposées …
Sur un plan opérationnel cela se traduit pour le professionnel immobilier d’avoir à souscrire aux obligations suivantes :
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Nommer en interne un correspondant et un déclarant Tracfin
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Établir un document appelé « protocole interne » qui fixe les décisions prises par l’agent immobilier ou l’entreprise immobilière contenant notamment
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Le rappel de la législation combattant le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme, délits pénaux majeurs.
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L’obligation qui est faite aux professionnels de respecter les règles strictes qui sont le socle de ces luttes
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L’identification dans l’entreprise du correspondant et du déclarant Tracfin en cas de déclaration de soupçon et la confidentialité absolue de la personne qui aurait détecté une prise de risques
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La présentation des modes de fonctionnement des procédures en fonction de la clientèle du cabinet, de son implantation, de son mode de recrutement de salariés et de collaborateurs indépendants
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Le rappel des vigilances à l’identification des personnes et du bénéficiaire effectif, à la prise de mandat, à l’avant-contrat ainsi qu’après l’acte translatif, aux clients résidant à l’étranger, les opérations immobilières pour compte de tiers, ainsi que les modalités inhérentes aux déclarations de soupçons
qu’accompagne la remise à chaque salarié concerné ou collaborateurs indépendants :
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d’un modèle de fiche de renseignements qu’il conviendra d’obtenir de la clientèle
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d’un modèle de fiche destinée à évaluer les risques d’une opération à venir ou en cours d’exécution
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du modèle de questionnaire présenté par la DGCCRF en cas de contrôle présentiel ou distanciel figurant dans la première partie de l’ordonnance du 01.12.2016
Avec un document de confirmation signé par le salarié ou collaborateur indépendant d’avoir bien pris connaissance de l’ensemble de ces documents en rappelant que la DGCCRF a également pour mission de contrôler que le Code de Déontologie immobilière est bien respecté.
Par ailleurs les personnes concernées doivent être informées qu’il convient de conserver pendant 5 ans tout document en rapport avec la relation d’affaires de chaque client.
De surcroît toute déclaration de soupçon doit être placée dans un tiroir ou une armoire fermant à clef pour ne pas être repérable.
L’entreprise devra également apporter les justificatifs de formation professionnelle traitant de la lutte LBC/FT ainsi que des sensibilisations répétées à cette lutte afin que obligation reste permanente à l’esprit des professionnels.
Les sanctions sont prononcées par la Commission Nationale des Sanctions au vu des rapports établis consécutivement aux contrôles effectués par la DGCCRF après que les personnes physiques aient reçu notification des griefs retenus contre elles..
La Commission nationale des sanctions peut prononcer une des 4 sanctions administratives :
Avertissement
Blâme
Interdiction temporaire d’exercice de l’activité
Retrait d’agrément de la carte professionnelle ou de l’habilitation
Cette commission peut y substituer une sanction pécuniaire ou bien y ajouter une sanction pécuniaire ( maximum cinq millions d’€uros voire même le double si le fruit retiré du manquement s’élève au double de cette somme de 5 millions d’€uros).
PROCESS SYNTHETIQUE DE LA VIGILANCE
1. AVANT LA PRISE DE MANDAT
2. A LA PRISE DE MANDAT
3. A LA REVELATION D’UN CANDIDAT ACQUEREUR
4. A LA SIGNATURE D’UNE OFFRE
5. A L’AVANT-CONTRAT DILIGENTE PAR LE NOTAIRE
6. AU SUIVI DE L’AVANT-CONTRAT
7. A LA SIGNATURE DE L’ACTE TRANSLATIF
8. APRES LA SIGNATURE SI UN SOUPCON APPARAIT
